UTE AV KONTROLL: Leiemarkedet i Nord-Norge er ute av kontroll, skriver Marcus Veinan ved Jusshjelpa. Foto: Yngve Olsen Sæbbe

Nord-Norge trenger et husleietvistutvalg

Konflikten mellom utleiere og leietakere er store. Ofte klarer ikke partene selv å finne en løsning, og rettsapparatet må involveres, skriver Marcus Veinan.

Leiemarkedet i Nord-Norge er ute av kontroll. Utleie styres av markedskreftene, og det er få områder hvor begrepene tilbud og etterspørsel gjør seg så sterkt gjeldende som her. Den store etterspørselen av leieboliger kombinert med et begrenset tilbud, fører til et marked som fungerer dårlig i praksis. Myndighetenes manglende prioritering av kontroll over leiemarkedet i Nord-Norge innebærer store problemer for leiepartene.

- Et presset leiemarked

Situasjonen er presset og går ut over de svakeste. I august i år publiserte iTromsø en artikkel der Norges arktiske studentsamskipnad uttalte at 1500 studenter før semesterstart sto i kø for å få studentboliger. I fjor lå tallet på 1200. Også i det private markedet er det stor pågang. Det er ikke vanskelig å tenke seg at mange ender opp med husrom som enten er overpriset eller ikke er i samsvar med husleieloven. For studenter som utgjør en sårbar gruppe, er konsekvensene potensielt store.

I juni 2017 publiserte Jusshjelpa i Nord-Norge en artikkel kalt: «Tromsø er utleieversting». Her ble det påpekt hvilke utfordringer som befinner seg i leiemarkedet, og at leietakere står i en særlig dårlig stilling. Det ble også fremhevet en husleiesak der en utleier over telefon truet med å kaste ut leietakerne fra sin nåværende leilighet dersom de ikke gikk med på en ulovlig leieprisøkning. Slik burde det ikke være, og saken understreker behovet for å få avklart slike tvister. I samme artikkel kommenterte også Forbrukerrådet og Konfliktrådet at de ser en økning i husleietvister.

Konflikten mellom utleiere og leietakere er store. Ofte klarer ikke partene selv å finne en løsning, og rettsapparatet må involveres. Det vil i praksis si instanser som forliksrådet eller tingretten. Den ene har begrenset juridisk kompetanse, mens den andre medfører høye utgifter. Som oftest er dette derfor ikke en realistisk løsning, noe som går ut over rettssikkerheten til partene. Mangel på et spesialisert organ i regionen gjør at utleiere «kan gjøre som de vil».

- Faglig kompetanse og kostnadsbesparende

Husleietvistutvalget er et domstollignende organ som behandler tvister om leie av bolig. Utvalget ble opprettet som et prøveprosjekt i Oslo i 2001, og har sin bakgrunn i et voksende behov for å regulere leiemarkedet. Prøveprosjektet viste seg å være en stor suksess, og førte til etableringen av ytterligere to utvalg i Hordaland og Trøndelag. I Husleietvistutvalgets årsrapport fra i fjor fremgår det at utvalgene til sammen behandlet nesten 2000 saker, med en økning på over 20 % fra året før. Det underbygger at behovet for et slikt organ er stort. Det er nå 17 år siden prosjektet med Husleietvisteutvalget ble startet. Har politikerne glemt oss i Nord-Norge?

Typiske tvister som behandles av Husleietvistutvalget er blant annet utleiers krav på erstatning for skader i boligen og leietakers krav på tilbakebetaling av depositum. Partene gis mulighet til å få saken avgjort av jurister som har særlig faglig kompetanse i husleierett. Dette til en lav kostnad. Gjennom organets faglige kompetanse ivaretas partenes rettssikkerhet uavhengig av styrkeforholdet mellom dem.

- Dagens ordning er ikke bra nok

I områder der det er etablert husleietvisteutvalg, kan saker klages inn til utvalget uavhengig av om innklagede er privat eller næringsdrivende. Innbyggere fra områder der det ikke er etablert husleietvisteutvalg har imidlertid bare mulighet til å få saken sin avgjort i utvalgene dersom utleier er næringsdrivende. Dette følger av husleieloven § 12-5.

For Kari Nordmann som er bosatt i Alta og har en tvist med sin utleier som er privatperson, kan saken altså ikke fremmes for de eksisterende husleietvistutvalgene. Dette kunne hun gjort dersom hun hadde bodd i Oslo eller Trondheim, eller dersom hennes utleier var næringsdrivende. Private utleiere står for en stor del av utleiemarkedet, og kanskje spesielt her i nord. I realiteten innebærer dette at personer som er bosatt i fylker uten Husleietvisteutvalg har en langt smalere adgang til å få saken sin avgjort i et kompetent organ til en lav kostnad.

- Jusshjelpa positive til etablering

Jusshjelpa i Nord-Norge er ett av flere rettshjelptiltak i Norge som hjelper de som har størst velferdsmessig behov. Saksområdene vi jobber med gjenspeiler disse behovene. Blant disse er husleierett, som er og har vært det største fagområdet gjennom årene. Vi får daglig inn tvister mellom utleiere og leietakere som ikke er enige med hverandre. Ofte er problemet at partene ikke er kjent med eller har tilstrekkelig kunnskap om regelverket.

Høsten 2014 sendte Boligkontoret i Tromsø kommune ut et skriv til flere instanser der de ba om en uttalelse om opprettelse av et husleietvistutvalg i Nord-Norge. Jusshjelpa i Nord-Norge stilte seg positiv til forslaget. Dette begrunnet vi blant annet med bedre forutsigbarhet og rettssikkerhet for leiepartene, lavere kostnader og en mer effektiv gjennomføring av husleietvister sett i et samfunnsperspektiv. Vi befinner oss nå i 2018, og ingenting har skjedd. Var ikke behovet stort nok?

- Lokale utfordringer

Enkelte særspørsmål krever behandling fra en lokal instans. For eksempel finnes det en bestemmelse i husleieloven § 4-3 om tilpasning av husleie til «gjengs leie». Det vil si at husleien tilpasses den prisen som betales for lignende boliger på lignende leievilkår i samme område. Bestemmelsen oppstiller flere vilkår for at leieprisen skal kunne økes underveis i leieforholdet. Likevel synder flere utleiere ved at prisen justeres opp uten at kravene til leiejustering er fulgt.

Dersom partene er uenige om hva som er gjengs leie, kan de etter husleieloven § 4-3 tredje avsnitt og § 12-2 kreve at det blir opprettet en takstnemnd for å avgjøre leieprisen. En slik takstnemnd opprettes av den lokale tingretten. Problemet er at en takstnemnd kan koste leieparten mange tusen kroner, noe de fleste ikke har råd til. I slike saker kan Husleietvistutvalget selv foreta en vurdering av leieprisen for den aktuelle boligen, uten de høye kostnadene. Forutsetningen må da være at det faktisk er etablert et utvalg i det aktuelle fylket.

I saker der løsningen på tvisten kan avhenge av hvor i landet leieforholdet er, er det lite veiledning å få fra de eksisterende husleietvisteutvalgene. Etablering av et Husleietvistutvalg vil således kunne føre leiemarkedet i Nord-Norge i riktig retning fremover ved at vi får en etablert praksis for saker i regionen. 

- Politikerne må komme på banen

For at vi skal få etablert et husleietvistutvalg i Nord-Norge, må politikerne komme på banen. Det trengs noen som kan se og anerkjenne de problemstillingene som foreligger i dagens leiemarked. Alle leieparter fortjener lik mulighet til å løse sine tvister på en kompetent og billig måte, uavhengig av hvor de bor i landet. For Kari Nordmann som bor i Alta, bør rettsstillingen hennes være den samme som de som bor i Oslo. Det gjelder særlig de som ikke har råd til dyre advokater eller rettssaker. Effekten av en etablering av et husleietvistutvalg i Nord-Norge vil potensielt kunne innebære et mer regulert og bedrestilt marked. Det gagner alle!
 

Lik Nordnorsk Debatt på Facebook

Annonse
Her er du velkommen til å debattere saken videre. Men tenk gjennom hvordan du vil framstå og hvilke uttrykk du bruker. En liten huskeregel: Ikke skriv noe som du ikke kunne ha ropt ut på torget med mange tilhørere. Du må bruke fullt navn - falske profiler blir utestengt. Hold deg til saken, vis respekt og stor raushet overfor andre. Trakassering, trusler og hatske meldinger slettes.

Med vennlig hilsen Guttorm Pedersen, debattredigerer

Annonse